Garantias do aluguel: caução, fiador, seguro-fiança e cotas de fundo

Quando o contrato de aluguel pede uma garantia, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) diz quais são possíveis e como cada uma funciona. Este artigo segue a letra dos arts. 37 a 43.

As quatro garantias da lei

O art. 37 diz que o locador pode exigir do locatário estas modalidades de garantia:

garantia	inciso	regra própria
caução	I	art. 38
fiança	II	art. 40 e Código Civil
seguro de fiança locatícia	III	art. 41
cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento	IV	incluída pela Lei 11.196/2005

Uma só por contrato

O parágrafo único do art. 37 é taxativo: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato.

O art. 43, II, vai além e trata como contravenção penal exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.

Caução

O art. 38 diz que a caução pode ser em bens móveis ou imóveis:

• a caução em bens móveis é registrada em cartório de títulos e documentos; a em imóveis é averbada na matrícula (§ 1º);
• a caução em dinheiro não pode exceder três meses de aluguel e é depositada em caderneta de poupança autorizada e regulamentada pelo Poder Público, revertendo ao locatário as vantagens dela quando o valor é levantado (§ 2º);
• a caução em títulos e ações deve ser substituída em 30 dias em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras (§ 3º).

Fiança

Pelo contrato de fiança, diz o art. 818 do Código Civil, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra. A Lei do Inquilinato acrescenta regras próprias para a fiança do aluguel.

O art. 40 permite ao locador exigir novo fiador ou a troca de garantia nestes casos:

• morte do fiador;
• ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
• alienação ou gravação de todos os imóveis do fiador, ou mudança de residência sem comunicação ao locador;
• exoneração do fiador;
• prorrogação da locação por prazo indeterminado, quando a fiança foi ajustada por prazo certo;
• desaparecimento dos bens móveis;
• desapropriação ou alienação do imóvel;
• exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento (inciso VIII);
• liquidação ou encerramento do fundo de investimento cujas quotas foram dadas em garantia (inciso IX);
• prorrogação por prazo indeterminado depois que o fiador notifica o locador de que quer se desonerar. Nesse caso, o fiador continua obrigado por 120 dias após a notificação (inciso X).

Pelo parágrafo único, o locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.

Um ponto para quem aceita ser fiador: a Lei 8.009/1990, que torna impenhorável o imóvel residencial da família, abre exceções no art. 3º, e o inciso VII é justamente a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Seguro de fiança locatícia

O art. 41 diz que o seguro de fiança locatícia abrange a totalidade das obrigações do locatário.

Até quando a garantia vale

O art. 39 diz que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer garantia da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado.

Sem garantia nenhuma

Quando o contrato não tem garantia, o art. 42 permite ao locador exigir o pagamento do aluguel e dos encargos até o sexto dia útil do mês vincendo, ou seja, antecipado. Fora desse caso e da locação para temporada, cobrar aluguel antecipado é contravenção (art. 43, III).

Para ir além

• Se o aluguel atrasou e virou cobrança, veja cobrança de dívida: o que o credor pode e o que não pode fazer.
• O reajuste do valor está em reajuste do aluguel.