Reajuste do aluguel: o índice, a periodicidade e o que a lei permite

Qual índice a lei manda usar no reajuste do aluguel? A resposta curta é: nenhum. A lei põe limites, e o contrato escolhe dentro deles. As regras estão em duas leis: a Lei do Inquilinato (8.245/1991) e a Lei 10.192/2001.

O que a lei proíbe

O art. 17 da Lei do Inquilinato começa pela liberdade: “É livre a convenção do aluguel”. E já fecha três portas: é vedado

• fixar o aluguel em moeda estrangeira;
• vinculá-lo à variação cambial;
• vinculá-lo ao salário mínimo.

O parágrafo único acrescenta que, nas locações residenciais, valem os critérios de reajuste da legislação específica.

O índice: escolha do contrato

A Lei 10.192/2001, no art. 1º, exige que as obrigações em dinheiro sejam estipuladas em Real e, em regra, veda a correção por índices de preços. O art. 2º abre a exceção que vale para o aluguel: é admitida correção monetária ou reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos nos contratos de prazo igual ou superior a um ano.

A lei não diz qual índice. O nome dele, a data-base e a forma de cálculo estão no contrato. É lá que o inquilino confere se o reajuste aplicado bate com o combinado.

A periodicidade: no mínimo um ano

O § 1º do art. 2º é direto: é nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano.

O § 3º completa: também são nulos os expedientes que, na apuração do índice, produzam efeitos financeiros equivalentes aos de um reajuste de periodicidade inferior à anual.

E o § 2º diz que, havendo revisão contratual, o período do próximo reajuste ou da próxima revisão conta da data da revisão anterior.

Novo valor por acordo

O art. 18 da Lei do Inquilinato diz que é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, e também inserir ou modificar a cláusula de reajuste. Trocar o índice no meio do contrato passa pelo acordo das duas partes.

Revisão judicial depois de três anos

Quando não há acordo, o art. 19 permite que o locador ou o locatário, depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior, peçam a revisão judicial do aluguel, para ajustá-lo ao preço de mercado. A revisão pode servir aos dois lados: aumentar um aluguel defasado ou reduzir um aluguel acima do mercado.

Pagamento antecipado

O art. 43, III, trata como contravenção penal cobrar antecipadamente o aluguel, salvo no caso do art. 42 (locação sem nenhuma garantia, em que o locador pode exigir o pagamento até o sexto dia útil do mês vincendo) e na locação para temporada.

Antes de aceitar ou contestar o reajuste

1. Leia a cláusula de reajuste: índice, data-base e periodicidade.
2. Confira se o intervalo desde o último reajuste é de pelo menos um ano.
3. Calcule o reajuste pelo índice do contrato e compare com o valor cobrado.
4. Se quiser outro índice ou outro valor, a via é o acordo do art. 18; sem acordo e depois de três anos, a revisão do art. 19.

As garantias exigidas no contrato estão em garantias do aluguel. O que um índice de preços mede está em inflação: o que é e como corrói.