Condomínio atrasado: multa de até 2%, juros e como a cobrança funciona

A contribuição de condomínio é dever de todo condômino, e o Código Civil diz o que acontece quando ela atrasa. A regra mudou em 2024, com a Lei 14.905, e este artigo segue o texto compilado do Planalto, consultado em 11/11/2026.

O dever de pagar

O art. 1.336, I, diz que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. E o art. 1.334, I, diz que é a convenção que determina a quota de cada um e o modo de pagamento das contribuições ordinárias e extraordinárias.

O que o atraso acrescenta

O § 1º do art. 1.336, na redação da Lei 14.905/2024, diz:

O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

São três parcelas diferentes:

parcela	regra
correção monetária	atualiza o valor devido
juros moratórios	os da convenção; se ela não prevê, a taxa legal do art. 406
multa	até 2% sobre o débito

A taxa legal, quando a convenção não fixa juros

O art. 406 diz que, quando os juros não forem convencionados, ou forem sem taxa estipulada, ou vierem de determinação da lei, eles são fixados pela taxa legal. E define:

• a taxa legal corresponde à Selic, deduzido o índice de atualização monetária do parágrafo único do art. 389 (§ 1º);
• esse índice, quando não convencionado nem previsto em lei específica, é o IPCA, do IBGE (art. 389, parágrafo único);
• a metodologia de cálculo é definida pelo Conselho Monetário Nacional e divulgada pelo Banco Central (§ 2º);
• se a taxa legal der negativa, ela é considerada zero no período (§ 3º).

A Lei 14.905/2024 foi publicada no DOU de 1º/7/2024. O art. 5º diz que o § 2º do art. 406 produz efeitos na data da publicação e que os demais dispositivos, entre eles as novas redações dos arts. 389, 406 e 1.336, produzem efeitos 60 dias após a publicação.

O valor da Selic e do IPCA de cada período não está neste artigo. Para entender o que é cada um, veja Selic e CDI e inflação.

A multa de até 2%

A palavra da lei é “até”. A convenção pode prever multa menor, e o teto da multa por atraso é 2% sobre o débito. A multa do § 2º do mesmo artigo é outra coisa: vale para quem descumpre os deveres dos incisos II a IV (obras que comprometem a segurança, fachada, destinação e uso da unidade), e não para o atraso no pagamento.

Os juros e a multa sobre dívidas em geral estão em juros de mora e multa: os tetos.

A cobrança pode ir direto para execução

O art. 784, X, do Código de Processo Civil inclui entre os títulos executivos extrajudiciais o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Ser título executivo extrajudicial é o que permite ao condomínio promover a execução da dívida. O art. 785 acrescenta que o credor pode, mesmo assim, optar pelo processo de conhecimento. Se a cobrança chegou à Justiça, procure a Defensoria Pública ou um advogado.

Quem vende e quem compra

O art. 1.345 diz que o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Para quem compra, a consequência é direta: o atraso do vendedor passa a ser cobrado do novo dono. Antes de fechar negócio, peça ao síndico ou à administradora a declaração de que não há débito condominial da unidade.

Para negociar

• Peça o demonstrativo com o principal de cada mês, a correção, os juros e a multa, separados.
• Confira se a multa passa de 2% e se os juros seguem a convenção ou, sem previsão nela, a taxa legal.
• Proposta de acordo parcelada, com os valores por escrito, ajuda a provar o que foi combinado. O artigo renegociar dívida: o que olhar tem a lista do que conferir.